결혼하기 어려운 요즘 시대. 어렵게 취업난을 뚫고 입사해도, 대부분 젊은 나이는 아니기 때문에, 결혼하려 해도 결혼 자금을 모으기에는 빠듯하죠.
공동명의 장단점은?
그래서 요즘엔 집을 비롯한 결혼에 드는 비용을 남녀가 반반씩 같이 부담하려는 추세인 것 같아요. 그러다보니 집 명의를 공동명의로 하시려는 분들이 많은데요.
이론상으로는 공동명의가 좋아보이지만, 현실적으로 부동산 절세법 등을 고려해서, 공동명의 장단점과 유의점을 따져보고, 공동명의를 진행보시는 게 좋을 것 같아요.
공동명의 장단점 중에서 장점부터 알아보겠습니다. 공동명의를 하면 세금 중에서 특히 양도소득세를 크게 줄일 수 있어요. 양도소득세는 각자의 지분에 따라 과세되기 때문에, 둘로 양도소득세를 나누면 누진 세율이 적용되는 양도 차익 구간을 피해 세율을 낮추는 효과가 발생합니다.
예를 들어, 양도소득금액이 1억 원이라고 할 때, 단독명의라면 세율 35%를 적용을 받아 누진 공제를 1,490만 원을 빼도 2,010만 원을 내야 합니다.
하지만 공동명의일 때에는 소득금액이 5,000만 원 기준 세율 24%를 적용 받아 누진 공제를 522만 원씩 빼면 1인당 678만 원, 총 1,356만 원을 내면 돼요.
단, 양도소득금액이 너무 높으면 공동명의라 할지라도 각자 최고세율이 적용되면 단독명의와 공동명의 사이에 큰 차이가 없습니다. 종합부동산세 제7조 제1항에 따르면 "6월 1일 기준으로 주택분 재산세 과세대상인 국내주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다."
종합부동산세는 개인별로 부과됩니다. '한 사람이 보유한 주택 공시가격 * 지분율'로 과세되기 때문에 공동명의일 때 종합부동산세를 절감할 수 있습니다.
민법 제264조에 따르면, 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. 따라서, 부부 공동명의를 하면, 해당 재산에 대한 권리를 공동으로 소유하기 때문에, 공동명의인 배우자의 동의없이는 해당 부동산을 처분할 수 없게 되는 거죠.
은행에서 대출을 받기 위해 부동산 담보로 잡으려고 할 때에도, 공동명의인 배우자의 동의를 반드시 받아야 해요. 이 부분은 공동명의 장단점 중 한 사람에게는 장점이, 다른 한 사람에게는 단점이될 수 있는 부분일 것 같아요.
이외에도 공동명의로 된 부동산을 자녀에게 상속하고자 할 때, 상속세는 개인별 재산을 기초로 산정되므로 재산이 분산될수록 세금도 분산되는 효과를 볼 수 있어요.
공동명의에는 많은 장점이 있지만, 치명적인 단점이 있어요. 각자 단독명의로 주택임대사업자를 등록했다고 하더라도, 부부 공동명의로 바뀌면 이를 기준으로 임대사업자 등록도 공동명의로 새로 등록해야 합니다.
사실 이 부분이 많은 분들이 공동명의를 고민하시는 부분이죠. 만약, 임대사업자 등록을 공동명의로 하게 되면, 취득세, 증여세, 등록세 등이 비용이 발생해요.
그리고 4대 보험의 각종 준조세도 피부양자 자격 박탈로 인한 부담이 이전보다 늘어나게 됩니다. 또, 취득세나 재산세 부분에서는 공동명의를 하더라도 절세 효과가 전혀 없어요.
전체 금액을 계산하고, 개인별로 나누어서 부과되기 때문에 금액 자체가 줄어들지는 않습니다. 마지막으로, 처음부터 공동명의로 부동산을 구매하시는 걸 추천드려요.
처음엔 단독명의로 했다가 나중에 공동명의로 바꾸게 되면 얻는 것보다 잃는 것이 더 많습니다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생하는데요.
배우자 증여는 10년 6억 원까지 세액공제는 가능하지만 취득세 부분에서 4%라는 고세율이 붙어서 지불해야하는 세금 비용이 만만치 않습니다. 따라서, 공동명의를 하실 때에는 계약서를 작성하기 전에 충분한 대화를 통해서 결정하시길 바랍니다.
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