주위에 낙후되 지역을 보면 재개발의 필요성이 떠오르는데, 실제 재개발에 들어간다는 소식을 접해도 생각보다 이 과정이 긴 것을 몇 차례 목격했습니다. 이쪽을 문외한인 제 눈에는 그다지 복잡해보일 것이 없는데, 그렇게 미뤄지는 것 보면 주민 입장에선 매우 답답하겠다 싶습니다.
재개발 절차 순서
재개발 절차는 어떤지 알아보면 그런 궁금증이 좀 해소가 될 것 같습니다. 언제 우리가 또 재개발과 맞닥뜨리게 될 지 모르니 알아두면 도움이 되겠죠. 재개발이란 단독주택이나 상가들이 밀집한 불량 주거지를 아파트를 중심으로 새 거주지로 정비하는 사업을 말합니다.
도시재개발법에 근거한 것으로 불량 주택 및 공공시설 정비가 목적입니다. 아마 주위에서 한 번쯤은 낡고 오래된 주택을 재개발하는 것을 보았을 것입니다. 재개발 절차는 먼저 시나 도의 구역지정고시를 필수로 합니다.
주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본 계획에 무리가 없을 때 시장이나 도지사가 재개발을 허락해주는 것이 바로 구역지정고시입니다. 이후 조합 설립 후 재개발 사업이 들어갑니다.
조합은 재개발 구역 안에 토지 등의 소유자 5인 이상이 조합정관을 작성하고 소유자 총수의 2/3 이상 동의를 받아 구청장의 조합 설립인가도 득해야 만들 수 있습니다.
사업 시행을 위해선 또 토지면적 2/3 이상 토지 소유자의 동의 및 토티, 건축물 소유자 총수의 2/3 이상 동의가 필요합니다. 재개발 절차는 크게 사업준비, 사업시행계획, 분양/관리처분/사업완료 단계로 나뉘어집니다.
재개발 절차가 까다로워 보이지만 사실 중요한 단계들은 몇 가지 되지 않고 그마저도 우리에게 다소 친숙한 부분들입니다. 정비계획 수립 및 정비구역 지정은 보통 시나 도의 정책에 의해 결정됩니다. 서울 같은 경우를 살펴보면 현재 2030 서울플랜을 추진하고 있는데, 이를 통해 재정비촉진지구 흔히들 뉴타운이라고 말하는 사업들이 진행이 됩니다.
추진위원회 구성 및 승인 과정에서는 건물주와 토지주의 50% 이상의 동의가 있어야 합니다. 추진 위원장을 포함한 5인 이상의 위원도 필수죠. 이 과정까지는 아직 해체의 가능성이 적지 않기 때문에 신중할 필요가 있습니다.
건물주와 토지주의 75% 이상, 토지면적의 50% 이상 소유 토지주들의 동의가 있다면 시장이나 도지사에게 조합설립 신청을 하고 인가를 받을 수 있습니다. 이 과정이 끝나면 시공사를 선정하고 건축심의를 받게 되어 있습니다.
이 부분이 재개발 절차에서 가장 어려운 부분입니다. 동의 75%까지 얻는 거이 쉬운 일이 아니기 때문에 이에 미치지 못해 재개발이 어그러지는 경우가 많습니다. 투자를 위해 재개발을 알아보는 중이라면 적어도 75% 가까이 동의가 이뤄졌을 때 투자를 시도하는 것이 현명합니다.
이후 재개발 절차는 어려움이 적은 편입니다. 조합원 80%의 동의를 얻어 정관 및 사업시행계획서를 작성하고 지자체의 승인을 득합니다. 이후 감정평가가 이뤄지는데 투자자들 입장에서는 투자금액 대비 수익성을 계산해볼 수 있습니다.
사업시행 고시 60일 내에 분양신청기간을 알리고 다시 60일 이내 분양신청을 해야 합니다. 조합원들이 이주비를 받고 철거가 진행됩니다. 이후에는 입주권이 생기는데 이는 거래의 대상이 될 수 있지만 세금에 대한 부분도 고려해야 합니다.
입주 후 준공이 되면 입주를 하고 남은 정산을 하게 되면서 자연스럽게 조합이 해체됩니다. 보통 10년 이상이 걸리는 과정이죠. 재개발과 비슷한 용어로 재건축이 있는데, 둘이 어떻게 다른지 알지 못합니다.
쉽게 설명해드리자면 재개발은 오래된 단독주택들을 새롭게 아파트로 짓고 주거환경, 낙후된 도로나 상하수도 같은 기반 시설까지 정비하는 것을 재개발이라고 합니다.
재개발은 건물만을 새로 짓는 것이 아니라 노후된 지역 전체를 손보는 것입니다. 따라서 재개발은 공공사업의 성격을 갖추고 있고 강제수용이 이뤄지기 때문에 이주대책비란 것이 존재합니다.
세입자들에게 이주비를 지급하는 이유죠. 반면 재건축은 원래 있던 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 것을 말합니다. 따라서 아파트 외에 추가로 시설을 개발하는 일은 없습니다.
재건축은 민간수택 사업이므로 매도청구권이 인정됩니다. 이주대책비가 없기 때문에 이주비는 지급하지 않습니다. 재개발 절차가 굉장히 복잡할 것 같았는데, 살펴보니 주위에서 보았던 것들이 퍼즐처럼 맞아든다는 생각이 듭니다.
또 혹시 앞으로 재개발에 투자를 할 수도 있으니 알아두면 도움이 되겠죠. ?재개발에 관심있는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
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